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为什么个人不能自建自卖商品房?  

2007-01-14 02:02:57|  分类: 经国济民 |  标签: |举报 |字号 订阅

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看见许多传媒精英不约而同的写有关集资建房的评论,了无新意。

集资建房相当于合作社,合作社这种企业模式历史悠久,并没有显示出比个人独资以及股份公司更优越的地方来。合作社适宜于那些产权界定成本比较高,于是有意模糊产权的领域。最典型的合作社是会员制娱乐场所,富人们图个玩得尽兴,不在乎明算帐,象国外的高尔夫球场(也许我孤陋寡闻,没见过实质上的会员制高尔夫球场)。土改前,南方农村广泛存在的公田和祭田也是合作社。再推广一点,亲朋好友之间轮流请客互相送礼,可以算是合作社模式。合作社不可或缺,但它不是社会主义,相反它是个人权利的延伸。(以剥夺个人权利为目的合作社,那只在社会主义国家才存在。)合作社产权不明的特点,束缚了它的适用范围。就拿合作建房来说,人少大家好商量,比如同事或亲戚合伙建房,早就很普遍了。但是人多了,相互之间原本又没有建立信任关系,真不知道怎样衡量各自投入的非货币资源。容易出分歧,闹意见。如果真有那么一批来自五湖四海的志同道合者合作建房成功了,我们应该祝贺他们的幸运和能干!且不说政策和房地产商的挤兑,就是统合内部意见也了不起,组织者比同等规模的房地产老板更值得钦佩。

显而易见,个人独资企业和股份制企业远多于正式的合作社企业。为什么唯独房地产行业,只有股份制企业,和听见雷声未见下雨的合作建房,却没有建房个体户呢?

盖一栋简单别墅,只要地价不太贵,二三十万足够了吧?国外别墅多半由小企业开发,公寓才由大企业开发。反过来说,当一个房地产企业实力还不够的时候,总是从盖别墅起步,盖一栋卖一栋,等积累了相当资金再发展公寓项目。国内相反,别墅由大企业开发,小房地产商只能盖独栋公寓,资金量要求大,一旦资金链断裂,就只有破产走人,留下一栋栋烂尾楼。不给企业以正常的积累过程,所以马太效应显著,强者恒强,竞争弱化,越来越象社会主义高级阶段,虽然房企中 国企 占少数。

我见过最接近个人建商品房的模式,房企把大片土地划格子卖,买家自行建造和装修。既然如此,为什么非得要经房企倒一手呢?比如村委会把村民的土地集中起来划格子卖,或者村民自己在遵守规划的前提下,
正常缴纳土地税费,自行决定卖地或者自建自卖不是一样的效果吗?

后来想想还真不行,不绕这么一个弯子太难下手。现在房企买地支出,能够分给村里10%就不错了。再经过村里刨去诸如拥军优属费、民兵费、招待费、计划生育费、教师补助、校舍建设费、五保户补助、治安费、村干工资奖金、防洪费、公摊电费水费......能漏点钱出来给村民就说明村干部廉洁奉公了。如果折算成税率,那是90%?99%?天晓得,反正以民为本的党和政府绝不会这么狠心的。于是,只好限制建房个体户了。

为了国家利益,市民们还是老老实实去发展商那里买房吧。
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