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降房价不宜指望物业税  

2007-11-11 12:00:41|  分类: 经国济民 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  物业税鼓吹者往往扮成消费者的代言人或者保护人,将物业税捧作打压房价的最有力手段。即使物业税真能降低房价,那也不过是将购置成本化作保有成本,相当于提高月供。长期来看,这不仅不会减轻消费者负担,反而会增加。不如提高银行按揭成数来得直接又爽快,但是很明显那又会刺激消费,抬高楼价。

  迄今为止,多数的调控措施都是着眼于抑制消费,抑制消费当然可以打压房价上涨速度,但是由于房地产具有折旧周期长的特点,所以房地产还具有资本品的功能,是抵御通货膨胀的避风港。抑制消费相当于将房地产的消费品功能让位于资本品,于民生无益。因此,在流动性资金汹涌澎湃的大环境底下,出了国N条仍然无济于事,反倒是民怨随着房价一同上涨。

  如果深圳像香港那样是个已经金融化的城市,不仅金融产业高度发达,连居民资产都大部分金融化,再加上税制简单税率低,房价涨并不是个民生大难题。反正居民资产和收入大体上与通胀水平齐涨跌。所以港元可以长期与美元挂钩,即使被动引入通胀也无所谓。内地税制复杂税率高,通胀一来,不仅相当于被多收了一重货币税,还因为累进制的关系,连税率都提高了。如果再把作为避风港的股市和楼市加以封杀,那只好眼睁睁地看着资产缩水了,从这个意义上说,楼市和股市上涨是个不坏的结果。此时开征物业税,反倒有趁火打劫、落井下石之嫌。

  推行物业税对政府体制的影响远大于对房地产市场的影响。全球的市场经济国家几乎都有物业税或者类似税种。不过他国的物业税毫无例外属于地方税种,是地方政府财政收入的支柱。物业,也被称作不动产,其他财产以及人力资源多半在全国甚至全球流动。地方政府出于政府间竞争考虑,难以单独提高流动性资产的税率,这等于丧失了对流动性资产收税的主导权。唯有不动产相对凝固。又由于地方政府提供的公共建设和服务,与物业价值呈正相关关系,物业税收入多寡可以直接刺激地方政府改善管理。假如物业税上收到中央政府,刺激作用就大大弱化了。

  物业税面临的第一个问题是中央与地方利益分配问题。我国的地方政府没有税收自主权,一切税收听命于中央。地方所能支配的收入只有名目繁多的费,诸如防洪费、教育附加费、卫生费、治安费、排污费、各类市政配套费……它们合起来起到与国外物业税相同的功能。如果在此基础上另立物业税,等于提高物业税的税率,高税率会影响地方经济增长。如果物业税与中央分享,还会降低物业税对地方政府改善治理的激励作用。物业税的订立主导权掌握在中央手中,中央有关部门很难忍手不分享,像土地出让金一样。如果用物业税替代现有各类地方收费,那么这笔收入在地方政府各部门之间如何分配又成了大问题。物业税将会迫使地方政府的体制来个伤筋动骨的大调整,调整当然是好事,只是担心各部门还没有做好心理准备。

  与物业税相类似的燃油税就是在分配问题上卡壳,摆上台面讨论良久,却实施不下去。燃油税与市政道路建设密切相关,像香港那样的城市地区或者海南那样的小地区还好。如果像美国那么大范围,燃油税都给中央收去了,就会出现修了路没车走,车多的地方没路走的情况。燃油税迟迟不出台,于环保不利,但对于开车人士却不是件坏事。与燃油税相比,在征收环节上,物业税还要复杂得多。

  物业税要面临的第二个问题是征收技术问题。世界上征收物业税的方法五花八门。大部分地区是按房产市值来征收,市值一般参照二手房交易价格加以评估,业主如果对评估价有异议,可以向法院提起诉讼。我国二手房交易市场尚不发达,而且还有大量未领到产权证的商品房、宅基地房、福利房等不能公开二手交易的房产,在这样基础上不容易建立具有公信力的评估价体系。如果强行上马,主管部门和法院对纠纷恐怕疲于应付。

  毗邻的香港,物业税相当于房租营业税。只要不产生房租收入的物业一概免征物业税,比如自住住宅、自用写字楼和空置房。这种征收办法简单明了,却对房价影响有限。

  物业税千好万好,但是在我国新征税容易,而取消或减免税种则相当困难。目前条件明显不成熟,物业税还是能拖则拖为妙。
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