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任志强:从物业税改革说起  

2007-11-01 07:06:43|  分类: 借花献佛 |  标签: |举报 |字号 订阅

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任志强:从物业税改革说起
http://house.sina.com.cn 2004年01月19日10:22 新浪房产

  十六届三中全会中“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费”的提法,引起了社会中的一些争论,并可能对中国正在健康持续发展的房地产市场产生重要影响。目前我们虽然还不知道这一重大改革的实质情况,但我们知道应该对现行的房地产有关税费进行改革了。

  一、税

  房地产业的整个行业链中到底涉及了多少税费,不是一个普通人可以说清的,就是一个房地产开发业的专业人士也很难说清楚,整个行业中的税费仅从税而言就多不胜数。

  (1)涉及土地使用的税收:包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收。

  (2)涉及建设中的税收:包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加,及提前预做的营业税利息。

  (3)涉及企业所得的:所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息。

  (4)涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税。

  (5)涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契约税。

  (6)涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收。

  (7)其它产生合约的印花税等税收。

  纳税是每个公民和企业的义务。但税目繁多、项目重复纳税及税基的不合理性确实到了应进行改革的地步了。房地产开发中仅从消费者取得房屋所有权之前算起其支付的费用中约有20%的部分转换成了各种税收。

  二、地租

  最初的经济学理论首先起源于地租,历代中国王朝中都将地租与税赋联系在一起,尤其是农业社会地租就是最主要的税赋。当城市开始出现之后,地租仍是重要的国家税赋之一。马克思的资本论也离不开地租的特定经济基础。中国的房地产开发与建设中地租是一个非税收科目的重要税赋之一。

  政府所收取的地租分为货币地租与实物地租两类。

  货币地租包括:土地出让金、大市政配套费、四源费、防洪费、集资费或由实物转化的费用等各种各地名目不同的建设收费。

  实物地租包括:按政府文件规定由开发企业强制性要求配套建设并无偿或低于成本价格上交给政府或政府下属行政管理部门的实物。有规划条件中的强制性要求,有政府立法或文件规定必须建设和上缴的条件等等。如北京按千人指标确定的各种配套设施 (含教育与商业等),如人防法、抗震法、绿化法等所规定的设施,如居委会、社区活动站、物业管理用房等,又如调压站、变电室、模块局、公交车站等各种设施,也包括各种市政管线的建设。

  这些建设费用全部摊入房屋成本之中,由消费者承但并不归消费者所有,消费者既无产权、又无收益权的上交物业或建筑,都是政府因土地使用的建筑行为而产生的归政府的公共产品的收益,或由政府转移给相关管理部分或企业的收益,应该被认定为都是实物地租。

  其实取得城市建设用地的成本中还包括了征地、拆迁、劳动力安置、菜田或农田开发基金、地上及地下物拆迁补偿等各种费用,其中部分费用也是实物地租的一部分。

  在没有实行土地有偿出让制度之前,土地名义上是划拨土地使用权的,但政府并不等于没有收取货币地租与实物地租(土地出让制度之前另有相当于房价10%的建筑税费及固定资产投资方向税等)。实行土地有偿出让制度之后,政府只是在原来收取了大量货币地租与实物地租的基础上增加了另外的用以明确在一段年限内业主拥有土地使用权的额外地租,或者说是将建筑税固定资产投资方向税等转换成了部分土地出让金。

  这些地租的总量在房价中占有极大的比例,其中货币地租约占房价的20%,实物地租(不含征地、拆迁等费用)约占房价的20%。税和地租大约占房价的60%或以上(尚未含各种非税和非地租的其它收费等)。

  三、地租与税的关系

  宪法上规定土地归国家所有,因此任何企业和个人使用国家所有的土地都应理所当然的缴纳地租,且不论各城市政府所规定的货币地租或实物地租缴纳标准是否合理,都成为使用土地的前提和必须的条件。人们能做出的选择是生活在这个国家就必须按这个国家的制度而使用土地,或生活在某个地区或城市就必须按这个地区或城市的规定使用土地并缴纳地租。

  但政府所收取的各种地租是否还应交纳地租税呢?中国的法律上并没有规定向政府缴纳的地租还要上税。但实际政府的地租在作为房价中的重要税基组成在重复的、不断的、滚动着的征收着营业税、营业税附加和契税等相关税收。

  土地出让金是可以明确从房价中剥离的货币地租部分,现行法规中采取一次性收取四十至七十年的土地使用费用,其本身就提高了初次建设与购买时的门槛,其地租中尚包括了消费者提前支付地租的利息部分。如果按70年的利率贴现计算,实际出让金的水平会是名义出让金的37.4倍以上的价格,本身就有其不合理性。同时出让金成为土地价格和房屋价格中的一部分,转换成计税基数,当土地进行一次交易时出让金作为基数将缴纳5.5%的营业税和4%的契约税,当房屋建成销售时出让金再次作为基数再行缴纳5.5%的营业税和相应的契税,那么政府实际利用地租所收取的税收就成为额外的地租,就开发商而言地租是一种代收代缴的支付关系,但却必须在承担代收代缴义务的同时为这种义务缴纳营业税和契税。消费者在向政府支付地租的同时也同样为缴纳地租的行为承担营业税和契税,为税赋行为的再纳税是否可以变得更为合理呢?

  如果进行税收制度的改革,应首先解决代收代缴或解决向政府缴纳地租的重复性收税问题,是否可以将向政府支付的土地出让金从税基中扣除,不管是土地或房屋的转移与交易中,政府所收取的出让金都不应作为纳税的基数。如果进行物业税的改革也应该首先解决出让金作为基数的重复征税问题。

  除营业税和契税之外,土地出让金同时在房产税中起到基数扩大的作用。如果在工业的生产中有增值税的抵扣政策(税务部门也认为生产行业中的固定资产投资额不能扣除是税收的变相增加),为什么不能在房地产交易中将出让金基数用抵扣的方式从税基中扣除呢?

  土地出让金在现行税收政策中不但是一种税赋,并且在起着加大税赋的作用。

  当房地产市场在1992、1993年出现特殊政策原因的高涨后,中央政府曾不合时宜的出台了土地增值税条例,用以调节房地产交易中的过高利润,改变了投资者的市场预期并使投资与市场下滑,于是不得不将刚出台的增值税条例暂缓五年执行。在实施土地出让金货币地租之后,政府应收取的土地价值实际已被提前收取了。在中国土地出让后必须两年之内动工的配套政策之下,并不会产生因土地本身而形成的过高升值,而只会产生因市场和开发商能力的房价升值。一个经济学中的基本原理在于不是因为土地价值的提高而创造了土地上的产出提高,相反是因为土地上的产出价值的提高拉动了土地价值的提高。因此产品收益的提高所形成的土地的价格是因使用土地的人所创造的,而并非土地本身所创造(当然包括因政府投入而形成的土地周边效率的提升,如交通的改善等,但土地的地租评估中通常政府已将这种因素作为评估基础而收取了)。那么土地增值税只能是对最能挖掘产品价值行为的一种打击,而不利于对经营者创造产品价值而提升土地利用价值的激励。尤其是招、拍、挂的土地出让中,市场资源公开和竞争配置的过程中,已回避了因协议出使国有土地资源被低估的可能,如果过去的土地增值税是为弥补政府首次出让时的漏洞,那么土地出让制度改变之后,政府再收取经营者创造产品而带来收益增加的税收就没有任何道理了。

  土地增值税的收取会使城市的建设者满足于生产一般产品,无法提高产品的质量,不利于创造城市的生活环境的改善与进步。任何税收政策都应鼓励和促进发展,而不应对创造产品价值提高的行为进行高额征税的惩罚。

  四、货币化分配与税的关系

  中国的分配制度经历过实物配给、实物分配、计划分配、货币与实物结合分配至完全货币化分配的过程。目前尚未形成完全的货币化分配。1998年之前在住房分配上基本延续了宪法中所明确的由国家决定居民的积累与消费的政策,但调节个人收入贫富差别的个人所得税却经两次调整在房屋货币化分配之前就出台了。那么是否可以理解现行的个人所得税征收政策的基础收入中并不包含住房工资的成分,仍是以住房实物分配为背景制约条件的。也因此在终止实物分配,住房货币化政策出台时,住房补贴作为货币化收入的这部分基数并未列入个税征收基数内。但整个住房货币化分配的过程中只有城镇居民中在政府或国家机关中供职的家庭才部分的享受了这一货币化住房补贴和补贴免征个税的优惠条件,而大多数家庭的收入中并没有机会享受专门作为住房货币化分配并免征个税的特别收入。不得不将全部收入在缴纳了个税之后才能用税后收入解决住房问题。

  在住房由实物分配向货币化分配改革之前就曾开始了将公有实物分配的住房用低价向居住者出售的房改过程。这个低房改价制定的理论基础与货币化分配补贴的理论基础都在于认为传统的收入分配中并未包括住房的货币工资,因此要对职工的收入给以补偿。于是拥有公房分配权利的人和政府明文发放货币住房补贴的就业人员从中获得了传统分配制度下的补偿。但未获得住房分配和未享受货币补贴的大多数城市居民就无法合理的得到补偿,这部分人在整个城市人口比例和就业比例中占有绝大多数。因此就使个税因住房货币化分配的不均衡性使多数人在货币化分配之后成为利益被损害者,而全部人却未因此而受益(货币化分配不等于比实物分配更受益)。

  在世界多数国家的住房政策中都有住房购买与个税的缴纳结合的做法。其一、是鼓励投资的税收导向,将房产购置纳入投资行为而实施减免税的政策。其二、解决居民住房是维护社会安定和再生产能力的国家责任,在国家无法对所有人实施全部补贴(如实物分配)的条件下,需要用购房者个税的减免替代国家义务的支出。其三、个税在购房行为上的减免补贴标准是以纳税人为基数而公平和固定的,并不因个税在购房支出上的减免而影响贫富收入差别的调整,并使所有居民均有机会平等的条件。

  尤其在我国是住房从实物向货币化分配的过渡转化,本来就存在实物与货币化分配的权力不均等性。多数居民没有享受实物分配与补贴的机会,今后多数人也不会有这种权利与机会。那么最好的解决办法就是公平的用个税减免的方式解决居民住房问题。我国已开始建立低收入或最低收入家庭的住房社会保障体系(经济适用住房和廉租住房政策),那么个税在购房之中的减免并不会影响收入调节和低收入家庭的利益,同时给所有不同收入家庭共同的减免机会(今天的低收入家庭会在明天成为高收入家庭)。

  个税在购房中的减免可以用个税的纳税总额按比例减免的方式;可以按购房利息支付减免的方式,也可以按纳税人为单元限额减免的方式(如按单人纳税购房减免30—50万元限额,在多次变更住房条件时终生使用减免额度。美国为单人纳税减免额度 50万美元,是平均165平方米一套住房房价的2.5倍)。用购房行为个税减免的政策补偿传统分配制度中无住房工资成份是合理与公平的,应成为国家无力公平对所有人实施补偿中的一项长期住房政策。同时有利于逐步将所有列入个税纳税收入之外的补贴收入全部并真正从暗补、明补变成劳动收入,也有利于个税最终以劳动的全部收入为条件的统一征缴方式的改革。

  至今为止我国对居民住房的房产税尚实行免征的政策,但实行物业税政策之后就可能对所有的房屋产权者收取物业税,目前这一条件尚不完全具备。

  这里还要从我国住房制度从实物分配向货币化分配过渡说起。我们的房改房在住房单套数中尚占有多数。据统计全国的城镇住房私有化率约为73%,全国城镇住房的成套率约为73%。但根据全国商品房累计销售总量计算,我国的住房私有化率中约 85%的住房为低房价补偿方式将公房转化为私有的。同时各种居住房产中约30%的住房为不具备基本成套条件的低水平住房。用房改方式转换成私有产权的住房其中大量的住房条件也较差,需要进行拆除和置换,并且这其中大量的家庭虽然表面看已拥有了属于个人的房产,却仍属于较低收入和尚未改变生活质量的情况,因此如果对这些房产和家庭征收物业税也尚存在如何征收与公平的问题。

  因住房从实物向货币化分配转移,因此会引起税收政策的改革,这一改革又会引起其他方面与个税、低保等问题的关联。现有中国的房地产市场虽然活跃并高速增长,但商品房供给的总量仍在全部住房总量的套数上占有较低的比例。每年的市场商品房供给能力约只占城镇居民家庭户数的5.%以下(尚未计算因城市化新增的人口与家庭),因此政策的调整不能仅从一手市场的新增住房的情况考虑,不能仅从地租的收取角度考虑物业税的改革。

  五、税收的改革要有利于住房条件的改善

  世界各国的住房政策中都没有要求全部的城镇居民必须都能购买住房。住房发展条件最好的美国至今其私有化住房率也不足70%,任何国家都有30—40%的城镇居民在租房而不是在购房。中国的住房政策应该也是同样。重要的并不在于是否能让所有的居民购买和拥有自己的住房,而在于居民是否能居住在不管产权归谁、但有较好生活条件、能提高生活居住质量的住房之中。

  1978年时的住房建设政策首先要解决的是有房住。1992年之后住房生产制度的改革和土地制度的改革是加速住房的生产和多种方式解决有房住问题。1998年的货币化分配要解决住房不再依赖于国家和企业的问题,同时形成了住房增量和住房标准提高的市场。2003年的18号文件则要解决住房制度市场化和建立住房社保体系的问题。至今尚没有一个完整而长期有效的住宅法或住房制度,但已基本形成了部分人购房、部分人租房、从二手房交易向一手房过渡、从租房向购房过渡的改善住房条件的格局趋势。因此税收的改革会从两个方面考虑:其一、首先解决有房住的低水平过程问题,那么最基础的就是解决租房的税收问题。按现行的税务规定,房屋出租的综合税率高达34%左右,个人住房出租的税率减半后约为 17%,部分城市如上海、北京等单独将个人住房出租的税率降为综合税率为5%,但国家的税务规定并未相应修改。如果增加了物业税将可能会大大提高了出租住房的税收支付,当考虑房屋出租时就必然要考虑出租房屋在保有其间的税费和成本,其二、要解决购房者的税收负担问题:A是力争降低购房的初始门槛,如七十年的地租分期支付的问题。如果在购房时一次性先行支付和分期在购房后支付两者之间的差异巨大。B是降低购房者各种交易环节中的税费使因交易产生的各个环节中的税费起到降低初始购置的门槛的作用。C是提高个人购房的支付能力,如减免个税的政策,使初始购房的压力降低,并具备多次置换的条件。D是降低物业管理的服务税费使房屋使用、运行、维护的费用降低。

  当租、购房的税收政策有利于调动消费欲望时,税改的最优效果才能被称为促进了经济的增长与发展。虽然税率、税基都可能减少,但如果交易的活跃程度激增时,实际的税收并不会因减免政策而减少。当我国为刺激和鼓励出口而采取高额补贴退税制度时,海关的总税收不是减少而是增加了。当上海市降低房屋交易、出租、购买税率和购房减免个税的各种优惠政策时,市场总量的增加并未减少总体的税收收入。同样为解决我国城镇住房问题,提高城镇居民生活质量而采取的税费优惠政策不但不会使总体的税收水平下降,反而会刺激市场的发展而创造更多的税收。美国的减税政策对市场的刺激和增长的支持作用也必然会带给美国政府更多的税收。反之当经济发展不活跃时税收一定是下降而非增长的,中国股市中交易税费的多次调整也正说明了这个道理。

  六、物业税的改革应考虑现有各种税收的综合情况

  现有房地产行业的税收中多种税收关系均有相关联之处,税收改革的基础应从我国住房制度的角度出发,优先保证居民不只是有房住,而是要随着经济的发展,使居民能有好房住,不断的改善住房条件提高生活质量。

  目前的物业税收改革重点从土地的地租类收益角度出发,但由于地租收取方式的改变会同时影响到房地产的开发、建设、交易、出租、物业的保有等多个环节,包括在这些环节中的税率变化和税收关系。也将因税收政策而影响市场的变化。改革的目的首先是要促进经济的发展,扩大交易而创造税源和纳税机会,然后才在经济高速发展的基础上增加税收。

  税收对一个国家来讲是维持运转发展经济及调节财富的重要来源和手段。税收总的目标还是要还源于民,国家所产生的公共产品开支恰恰是为还源于民而促进发展的。那么用减免税收和改革现有税制使其更有利于社会发展是同样重要并具有同样意义的。

  没有市场经济的改革开放和税收的倾斜政策,哪来的税收增加,没有非公经济的存在,哪来的贫富差别又何需个税的调节,正是发展创造了税收的增加。税收的改革不在于是否可能与现有税收的规模相当而在于能否促进经济的增长,不在于单一税种的变化而在于综合税收的总量上有所提高。尤其是当税收的优惠政策能体现在经济发展的龙头产业,体现在居民生活消费的主要方向,必将带动更多的相关产业的发展和扩大内需,也一定会产生更大的税收增长机遇。市场期待着城镇建设税费改革的成功。

  (本文作者为北京市华远新时代房地产公司总经理任志强)
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