注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

余以为

博我以文,约我以礼

 
 
 

日志

 
 

限价房只能作为权宜之计  

2007-12-01 17:15:41|  分类: 市井时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
 限价房只能作为权宜之计

121日贵报社论《能否平抑房价取决于双限房的供应量》,我提点不同意见。限价房提议之初,其可行性就曾遭到广泛怀疑,不是怀疑其能否建起来。建限价房容易,政府包销,利润虽薄,但是胜在无风险,开发商简化成建筑商,不愁找不到人承建。限价房的设想难在如何公开公平公正地销售出去,政府领导魄力非凡,最大的难题没考虑清楚就上马了。楼快建好了,才推出一个摇珠售楼的方案。

摇珠售楼只解决了公开性问题,却不公平也不公正。毫无疑问,限价房带有福利性质,很难想象看病、领退休金、领猪肉补贴这些福利要靠摇珠的形式来分配。匿名制本来是市场经济的特征,政府福利作为弥补市场经济不足的一种必要手段,必须实名制。摇珠售楼却是匿名的,不能保证限价房出售给了最需要住房的人。运气要的可能家庭成员人手一套,运气不好的望眼欲穿。所以摇珠售楼相当于政府给市民送彩票,这当然比政府只进不出要好,但是我想不出还有什么政府福利是要凭运气才能取得的。赌博之所以被世人诟病,在于它培养了人们的侥幸心理,削弱理性的作用。如果政府无法确定福利的最佳接受人身份,就应当谨慎作为,以免浪费有限的公共资源。

目前楼价上涨其实并不出人意料。一方面是全球范围流动性过剩所致,另一方面和房地产市场刚起步有关,2000年之后才完全实行货币分房。回顾一下改革开放的历程,几乎任何一个领域放开,都会出现一个单边上涨的过程,民怨随之上升。蔬菜、粮食、电视机、汽车、外汇……达到供求平衡之后,价格才有涨有跌,而且价格涨跌不再成为社会敏感点。为了抵消价格单边上涨所引起的惊慌情绪,所以改革过程中往往采用双轨制。限价房就是价格双轨制在房地产市场的一个表现形式,它只能达到舒缓民怨的作用,并不能达到影响商品房价格的目的。如果限价房真的影响到了商品房价格,那说明房地产业市场化改革走回头路了,房地产业供不应求的时间被迫延长。因此,限价房就如同其他领域的价格双轨制一样,只能作为权宜之计。

限价房这个权宜之计,并不需要舆论鼓励,政府就有动力去建设,因为公务员阶层有需求。普通市民有机会分享限价房这个政府赠送的奖券,全靠货币分房的市场化改革之功。而更基本的福利——廉租房,可能被政府轻视,因为公务员阶层基本上不需要租住廉租房了。廉租房是社会底层和外来人口的栖身之地,过去承担廉租房功能的城中村正在大片大片地被拆除,谨需政府建设大量廉租房来补充,以避免出现人道灾难,并且保持城市活力,那是百年大计。




双限房

能否平抑房价取决于双限房的供应量
稿源:南方都市报 日期:[ 2007年12月1日 ] 版次:[ AA02 ] 版名:[ 社论 ]

  近日广州市大分廉租房,证明政府保障型住房政策不是纸上谈兵。转眼限价房即将开售,明摆着政府又在送福利了,让人不能不关注。前天广州市国土局明确,即将开售的限价房不会限制购买人群的收入水平,只要符合户籍、年龄和首次置业的条件即可,如果供不应求则采取摇珠分配的办法。这一消息让许多人感到意外,甚至非常直觉地认为不合理,限价房怎么能不限制销售对象呢?

  去年11月广州在全国率先拍卖“双限双竞”住宅地块,限时1年交楼。在这一年中,广州又陆续出让9宗“双限双竞”商品住宅用地。根据广州十一五规划,今后5年内双限房土地必须占住宅土地出让总量的43%,超过40% 的完全市场化的商品住宅用地。再考虑到限制户型的因素,可以预期,双限房将成为未来广州楼市中的主角。

  今年9月曾传言,双限房首盘将在10月开售,但是由于销售办法始终没能明确,延迟到年底。实际上,在双限房土地出让程序基本固定下来之后,销售办法是双限房政策中最后一个关键环节,而这也正是市民最关心的问题,双限房应该卖给谁、怎么卖?

  这涉及到双限房的定位和目的。

  如果双限房的定位是政府保障型住房,是与廉租房、经适房一系列但更高级的产品,那么双限房应该与其他保障房一样限制销售对象。正如政府日前所承诺的理想规划,廉租房、经适房、双限房和非限价商品房将成为房地产市场的四个层次,双限房的目标销售对象是那些不够资格买经适房但又买不起非限价商品房的人群所谓夹心层。如果双限房的目的在此,那么显然它必须限制销售对象。否则那些买得起非限价商品房的人,没有道理不去“占便宜”购买双限房,然后通过二手交易,双限房和非限价房之间的价格差异将被填平,所谓的四个层次只能剩下三个层次。

  虽然政府在土地出让环节让利,使得双限房具有某种社会福利性质,但是依照双限房目前的销售方式,它明显不是保障型住房。实际上,双限房政策在设想之初,也并未被定位为保障型住房。2006年5月出台的“国十五条”第六条规定:“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。”其中没有规定双限房的销售模式,但是整套政策的目的非常明确,平抑房价、缓解社会矛盾。廉租房和经适房的供给对象是那些经济能力被排除在楼市之外的中低收入者,它们都无法改变市场供需关系,所以对平抑房价并无太大帮助。很显然,平抑房价的任务落在双限房身上。

  实际上,双限房不限制销售对象,也可以对房产市场产生很大的冲击,而平抑房价能力的大小,主要取决于双限房的供应量。如前所述,如果双限房和非限价房之间的价格差通过二手交易被填平,那么中间价格是更偏向走高的非限价房还是走低的双限房,在市场上起决定性作用的当然还是供需关系。如果43%的双限房土地供应成为事实,那么广州房价走低将成为可以期待的事实。

  当然,在不限制销售对象的情况下,中等收入者买到一手原始价的限价房的比例会降低,整个项目的社会福利功能会减弱,但是不妨碍它调节房产市场。实际上,即使双限房限制销售对象,它若想达成平抑房价的目的,也还是依赖供应规模。

  政府曾经宣称9月份明确双限房的销售模式,经过两个多月的比较,做出的选择是放开销售。这中间的决定性因素可能有很多。其一,如果双限房的供应量真如政府承诺那般大,那么资格甄别成本确实令人望而却步。其二,房地产商当初热心双限房,重要原因是看中该项目销售期间短、资金回笼快,这一点带来可观收益,如果将双限房定位为保障房,那么销售期将会拖长,可以想象房产商将会给政府施压。毕竟双限房的低价是政府让地价、开发商让利润的结果。考虑到这些复杂原因,双限房不限销售对象、不做保障房,并不是多么不合理的事情。其中真正让人感到别扭的,只是再一次动用了户籍限制,在这个非户籍人口至少500万的城市,这个限制其实实在不算小。

  不过,如果双限房真的能够把房价降下来,还是会惠泽许多人。而这将主要取决于双限房的供应量。 11月26日,张广宁市长在市政府常务会议上再次强调,下一步还要加大“双限双竞”住宅用地供应力度。与这个的宣示相对比的是,广州市今年大量推出非限价房地块,双限房用地出让比例远未达到十一五规划中的43%.实际上,目前的土地出让情况,已经让开发商对双限房的兴趣大大降低。可以推测,如果双限房不能形成可观的规模,它的另外一个后果将是,开发商对地块不感兴趣、地块出让竞争不充分、开发商对双限房的地价房价定价能力增强,这将在另一个环节上不利于平抑房价。
  评论这张
 
阅读(344)| 评论(4)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017