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房价租金比蕴含对政府的期盼  

2009-03-09 23:23:17|  分类: 市井时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价租金比蕴含对政府的期盼

无论用于自住还是放租,买房子都可以算作投资行为。房价既与存贷利率、贵金属价格等投资品行情密切相关,又与通胀预期、市政建设预期有关。租房付租金是消费行为,主要取决于房子短期使用价值。房子价格和房租价格形成机制极其复杂,前面只是粗略的说法,但至少可以肯定房价和租金价格不是简单的线性关系。

 

广州市国土房管局昨日发布了《广州市房屋房价租金比研究报告》,这份报告指出2007年,黄埔、原芳村的房价租金比最高为320297,其次是番禺、海珠、天河的286-280,而老城区的原荔湾、越秀和白云比值在220-250之间。如果就此得出结论市区住房投资价值要高于郊区,未免失之于简单。实际上房价租金比几乎在所有城市都是郊区高,而市区低。这个成因不复杂,短期租客环境陌生喜欢住在成熟的老城区;定居居民对住房面积和小区花园敏感,所以偏好郊区。

 

房价租金比纵向比较太复杂,横向比较又太简单。该指标对购房客来说,未必是决定性因素。再说作为房地产市场的利益相关方,由广州市国土房管局来发布房价租金比研究报告不太适当。房管局的房子多半在老城区,该报告说老城区房子投资价值高,是不是黄婆卖瓜呢?即使忽略这个因素,房地产企业分为郊区型和市区型两个壁垒分明的阵营,偏向老城区,也失守政府价值中立原则。

 

为了避免上述嫌疑,房屋房价租金比这种事情,还是让给非政府部门去发布吧。市地产中介行业协会去做这种研究最好不过了。房价租金比既能供消费者参考,也能供企业参考,更能供政府参考,协会不就是为了这些目的而存在的么。

 且不说别的,只说房价租金比对政府决策的参考作用。假如房价租金比普遍偏高,说明存在通胀预期;反之,存在通缩预期。这是对中央宏观经济决策部门的启示。郊区房价租金比高,说明定居市民多;市区房价租金比低,说明短期流动人口多。政府宜因应该现状,提高新城区社区的定居人口日常生活配套市政设施的比例,例如公立学校、街市和医院。市中心区适当增加酒店、公寓等房地产产品,以及24小时便利店等方便短期居住人群的配套设施。但是广州目前的现实却是旧城区学校医院密布,而郊区密度极低,许多市民不得不为了方便孩子读书,同时居住市区郊区两套房,增加中心区交通拥堵因素,降低城市效率和破坏城市形象。

 

房价租金比高,也可以看作一种市民对政府许诺的信任,相信未来基础设施会得到改善,例如规划地铁沿线和金沙洲板块普遍房价租金比高。因此,将房价租金比看作市民赋予政府官员的使命,应该是该指标的最佳用途。

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