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期待旧城改造中居民自主更新  

2011-06-29 01:18:26|  分类: 城建交通 |  标签: |举报 |字号 订阅

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恩宁路改造规划获通过。比起过往多个旧方案,新方案保留了更多建筑,凡是有争议的,全部保留。保留更多旧建筑当然可喜,有利于广州城市历史文化的保护和传承,我认为该方案更大的亮点是“保留建筑由居民自主更新”。

保留更多旧建筑的代价是拆迁重建量小,腾不出多少土地给政府卖钱,有人担心政府在恩宁路改造中会亏钱,也有人说不会亏。政府在改造旧城中赚钱,旧城居民有意见;在改造旧城中亏钱,新城居民有意见。只要创新思维,交给居民自主更新,政府便开阔天空。

“居民自主更新”国内最早应该是应用于北京四合院改造。作为改革开放中领风气之先的广州城,沦落到观念上落后于人,的确是件憾事。不管怎样,这回将“居民自主更新”纳入到改造规划方案中来了,还是要赞许一番。不能在概念提出上领先于人,那就争取在实干中超越人家吧,实干是广东人的长处。

一说起房地产开发、旧城改造,时人所想到的主体就是政府和开发商,原因在于这三十年来,政府把国民的土地发展权一步一步架空、剥夺。农村耕地只能种植农作物,否则就要被强制征收;城里业主只能保持商品房原状,否则就成了违章建筑。

广州保利董事长余英说:开发商都是要追逐暴利的,没有40%的利润不会做,如果有容积率限制,只有微利,它为什么不投别的项目呢?这话说得很不客气,却是实情。只是这现状是怎么来的呢?他们未必有清醒认识,还以为市场分配所得,理所当然。就像郭美美戴着微博红十字会认证炫富,事先没想过有何不妥。被暴利宠坏了的开发商,假如疏忽于成本控制,一定会在未来的日子里遭遇清盘危机。对开发商暴利威胁最大的不是行内竞争,或者宏观调控,而是居民自主更新。

自己的房子自己改造,旧城建筑由居民自主更新本来天经地义,自主更新之所以受压制,有一种担心是旧城会变成城中村,好一点变成“状元坊”。这是天大的误会,全世界皆承认业主自主更新的权利,但是城中村却只有中国才有,何故?说来话长,这跟执政党农村包围城市的历程有关,1949年进城的时候城市规模已经很大,眼花缭乱,无从下手,只好限制城市发展。先是以户口制度堵住农民汹涌进城的浪潮,再把城市青年往乡下赶,名曰“上山下乡”。

真正花心思摸索城市治理之道是在改革开放之后,但是迄今为止仍未熟练掌握,最近各大城市排水系统连连告急即为明证。城中村、街道被淹,很明显是城市规划不足的后果,对开发商的依赖同样也是。广州郊区大盘最明显,本该政府做的小区规划,由开发商代劳了。开发商由此获得公权力,相当于分得征税权,由此单单广州一城就诞生数位全国首富。

房屋、路桥和环卫都可以发包给私企建设,治安也可以交由保安公司代劳,只有规划一项不能由私人完成。规划是城市公共服务最基本、最重要的一环。广州第一任市长孙科做的主要工作就是城市规划,至今老城区的模样都是他在90年前奠定的。当年上海公共租界的自治组织工部局,主要是工作也是城市规划。

只要规划到位,旧城改造工作便无需政府亲自介入,又能摆脱对大中型开发商的依赖。全民参与,不但有助于保护历史文化,而且使城市改造本身变成一项文化创新活动。上海新天地因为保留了石库门建筑群而名动一时,但是居民撤空之后,文化也空心了。如果广州市政府在土地开发权方面让小业主与开发商平权,小业主有开发权及其交易权保障之后,金融机构自然会跟上给与支持。再在规划对业权规限与补偿之间做好平衡,那么广州恩宁路改造项目可以后来居上,有望成为新中国城建历史中最光彩的一页。

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