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CBD高楼密集度决定地区的发达程度   

2012-11-10 13:40:56|  分类: 城建交通 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中山四路农讲所对面一商业楼宇项目原来规划高度为50米,广州市长陈建华在巿规委会议上拍板,将其压低为30米,为此政府补偿开发商5亿元。宁愿花大钱,也要守住历史城区新楼高度限制,这主要着眼于保护文化名城的风貌,换个角度从经济效率看,也是应该的。

 

政商两界有一句古训:“财聚人散,财散人聚”。说的是仗义疏财才能聚集人气,聚集人气才能成就事业,这道理拿来形容社会发展也是可以的。中国虽然是根深蒂固的农耕社会,却深谙城市化的好处。古时候交通以水路为主,路通则货聚,货聚则财散,财散则人聚,用现代话语来说,就是城市化。

 

在英国工业化之后很长时间,伦敦都是全球最大城市,1800年伦敦才接近100万人口。北宋首都汴京人口达到150万,这不但跟外国比较是了不起的奇迹,跟中国自己的历史比也是奇迹,要知道有清一代北京都没超过百万人口。现在看来百万人口的城市没什么了不起,那是因为技术进步化解了过去的难题。

 

燃料、食水、垃圾处理、道路交通等等城市问题,直到今天还在考验城市治理者的智慧。最令统治者头痛的当属治安,流民扎堆,轻则偷盗抢劫,重则起哄造反。人口过于密集,不但统治者不乐见,身处其中的居民赚到一定身家也会离开大都市,回到乡村购置土地,颐养天年。等到出城与入城人口数量相当,就说明城市人口达到上限了,这个上限由城市治理水平决定。

 

和城市化原理相同,城市内部人口分布也是不均衡的,越集聚效率越高。电梯出现堪称一场城市革命,电梯作为垂直交通工具,相当于把城市三维化,彻底改变了城市型态。此后自然生长起来的城市都会有一个高楼扎堆的区域,以很小的地理面积承担城市的主要功能,其他区域则照顾生活的舒适性,从而大幅提高城市人口负荷能力。

 

高楼密集之处就是CBD。市场化程度高的英美国家,CBD总是位于老城区,政府相对强势的欧陆国家往往会把CBD建到新区。前者效率高,后者历史韵味浓,各有各的好处。中国近似欧陆国家,所以CBD也位于新区。中国又与欧陆国家有些差异,差异在于城市规划方案的权威性不如人家高。领导换届、区域平衡和部门利益博弈等等因素干扰规划,往往让效率与文化两个目标都落空。

 

现在广州政府不惜血本限制历史城区高楼,看似做减法,实际是在做加法,避免分散CBD的人流,让珠江新城充分发挥CBD的效能。珠江新城CBD的成败,不仅关系到广州的兴衰,还涉及珠三角甚至华南地区的整体表现。珠三角发展速度一度落后于长三角地区,不那么严谨地总结一下原因,就是广州的珠江新城落后于上海的陆家嘴。当然,实际原因非常复杂,那不是广州自身能左右的。广州能左右的,就是尽量提高中央商务区的容积率,限制其他区域的容积率。张维迎说,试图在城里建设田园风光,那也是逆城市化。

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