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房价还得再涨一会儿   

2013-08-22 16:04:02|  分类: 楼市地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价还得再涨一会儿

很多人说现在房价太高了,其实任何时候价格都是“合理”的。人们认为某种价格过高、过低,要么带有感情色彩,要么对供求关系存在盲区或者谬见。房价唱空派用得最多的三个理由:供大于求、租售比太低、房价收入比过高,三个理由都不成立。真正有意义的,或者说考验水平的不是评判现在的价格,而是判断价格涨跌趋势,我判断2016年之前会继续涨。

国家统计局的数据显示,我国城镇人均住房面积是32平方米/人,徐滇庆教授教授指出该数据来自对城镇有房人口的抽样调查。我国城镇总人口6亿多,有房的4亿多,还有2亿人无房,实际人均住房面积只有19平方米/人。徐教授由此得出的结论是城镇住房将长期供不应求,我倒不这么看。美国目前自有住房比例为66%,与中国城镇自有住房比例正好相当。美国的无房者相当多是不打算买房的,中国的无房者可能买房意愿相对较高,但只要他们不愿接受或不能承受目前的房价,就不是有效需求,所以不能说供不应求。

用租售比来挑选房子或许有参考价值,但是以租售比来论断房价高低则有所偏颇,它的影响远不如利率和通胀预期。试举例说明,假设国债利率是5%,加上2%的房屋折旧率 ,合起来房产资金成本为7%,只要房租加通胀率等于或高于7%,房子就有投资价值,否则就不值得投资。再假设普遍的租售比为3%,可倒推市民的通胀预期为4%左右。说是假设,跟真实世界是相当接近的,只是手头缺少准确数据。

通货膨胀是一个层层递进的过程,金融业反应最灵敏,大宗商品其次,反应比较迟钝的是工资,以及经营成本中工资占比较高的服务行业,因为工资议价周期比较长。房地产是类金融行业,房屋租赁则是服务行业,房价比租金对通胀水平更敏感,所以拿租售比去衡量房价犯了方向性错误,应该用租售比去衡量租金。租售比低的物业,租金上涨动力更足,适宜短租,相反,租售比低的物业适宜长租。同一城市同一时期,由于商铺租期较长,通常商铺租售比较住宅为低,就是这个道理。

房价收入比过高,此说很有感染力,但它忽视了灰色收入和地下经济的规模,低估了贫富差距的严重性。贫富差距本来不必在意,但是中国的富裕阶层大多不是从市场上赚来的,他们缺乏可以公开的赢利模式,只能把财富囤积在固定资产上。贫富分化可以解释物价指数平稳而房价猛涨,这对看似矛盾的现象。

通货膨胀鼓励借贷和去货币化。在通胀背景下,越早、越多持有房产的人,受害越轻,如果贷款购房,不仅足以抵抗CPI,还有得赚。房子越多赚得越多,于是商品房市场本身又拉大了贫富两极分化的差距。未来商品房购买主力,恐怕仍是有房户及其子女为主,无房阶级只能继续望房兴叹。

唯有等到通胀压力消失,房价才有可能掉头向下。通胀压力来自强制结汇制度,强制结汇制度导致国民出口效益为零,所有收益都以外汇储备的形式存放在国外。中国人不是永动机,谁都知道中国人会有累趴下的那一天,但是政府不会自动撤掉这套羊儿又跑又不吃草的机制。美国消费者也不舍得,为了购买中国的廉价商品,宁愿借助经济危机,调整美国国内的产业结构,专门生产中国不擅长的东西,比如农产品、科技和文化,接下来是能源。有中国政府和美国消费者的精诚合作,房价还得再涨一会儿。

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